摘  要：文章基于城市更新视角，对我国工业遗产与城市发展之间的联系进行分析，总结二者的问题和各自的优势，并结合商业开发，探究工业遗产通过空间再利用、土地性质转变和文化再造转型所带来的价值。提出商业推动下工业遗产融入城市建设和实现场域空间再利用的策略，以达到工业遗产活化，以区域复兴促进城市整体复兴的效果，为后续工业遗产转型提供可供参考的设计方法，为城市更新提供新的思路。

关键词：城市更新；工业遗产；商业开发

我国城市化水平已经达到64.72%，在城市化进程中城市边界不断扩大，旧城区人口不断向新城区迁徙，这种现象带来两方面问题，一方面，旧城区再开发的高昂成本造成了人口流失和产业转移；高收入人群向外迁移，使城市中心缺乏活力，贫困问题凸显。另一方面，城市边界无序拓展导致城市管理压力加剧，土地资源浪费，环境污染严重，深刻影响城市居民幸福感与认同感。城市化率已经达到80%以上的地区，城市建设增长空间已经很小。2021年3月“十四五”规划纲要指出要通过城市更新推动城市空间结构优化和品质提升，改造提升老旧厂区、老旧街区等存量片区功能。政策表明我国城市发展从注重扩张式的城市发展转向内生式的城市更新，城市工业遗产发展方向将成为城市更新考虑的新问题。

国内外城市更新发展进程存在明显的差异性，笔者沿时间轴对国内外城市更新发展作比较分析（图1）。19世纪末期，欧洲国家开始政府引导下“推土机式的大拆大建”的城市重建方式。1950年开始由政府和私人机构联合引导城市再开发。1970至1980年代，城市振兴以政府和私人部门为主题，主要针对城市某个区域的转型。1980至1990年代以政府、开发商、社会团体开始的带有乌托邦色彩的城市复兴体现了人们对于城市全面复苏的美好愿望。在这个阶段国内也开始城市更新萌芽期，以采用大规模重建、新建的更新方式去完善城市功能。1990年至今国外城市更新阶段是针对城市退化以多方协作的模式进行的城市再生。国内此时在进行从探索期（1989—2007）、爆发期（2008—2020）再到成熟期（2021至今）的过渡，从大规模城市增长到土地存量开发，完成了由单一政府主导到由政府引导、多方合作的城市更新模式的转变。在此背景下，新时期城市更新是对丧失经济活力、缺乏社会功能、出现社会隔离、失去生态质量的地方进行重新开发、恢复、融合和复原。围绕城市存量资源开发为主，盘活利用“退二进三”释放出来的工业遗产成为城市更新的新机遇。

城市更新背景下工业遗产改造再利用，是城市空间优化和工业遗产功能转型的新契机。改造不仅要传承文化，亦要挖掘其商业价值。后者能为工业遗产带来持续活力，使其随着时代的变化不断更新升级。一方面，城市发展空间饱和，可新增的用地有限，现阶段城市中被腾退的闲置工业用地资源具备可增值的机会，将土地使用性质从工业用地变更为商业用地能够为城市空间发展提供更多可能性，唤醒其使用性质的潜在价值。另一方面，工业遗产建筑空间尺度大、框架结构强的特点与商业空间高度契合，能够实现将空间进行多元规划和综合利用的现实需求。本文聚焦城市更新背景下工业遗产与城市发展的问题，以商业开发为导向，分析工业遗产由原有的生产功能转型商业经营的广泛适用性，为工业遗产向商业开发转型提供设计策略。工业记忆融入商业开发中能够提升商业项目的识别度和市民的归属感，工业遗产与商业开发结合产生新的经济驱动力能够实现城市功能的转变升级。欧洲城市工业遗产改造的经典案例是奥地利维也纳煤气罐的改造项目，该项目关注煤气罐的再利用和文化传承，在保留原厂区特征的基础上，将其打造为大型住宅、办公和商业的综合体，实现了城市文脉传承和空间资源的再利用，改造项目也成为城市的一个重要的网红打卡点，吸引了大量的青年创业者入住，为城市注入了极大的活力。（图2）

一、城市更新推动工业遗产再利用的现实转化

（一）工业遗产存在的现实问题

1.成为城市中的封闭斑块，制约城市发展

工业生产时期城市空间布局以工业和生产要素为核心，大量工厂建立在城市中形成了范围广、空间较封闭、功能独立的工业单元，在当时这种模式有利于快速工业化生产和塑造工业城市形象。但是，随着后工业时代的到来，城市功能和产业变革的提升，原有的封闭式的厂区已不适应现代城市的快速发展，工业区与城市整体发展脱节，呈现滞后的状态，所形成的工业化的斑块就成为对城市整体空间肌理和结构的切割，工业生产区域的边界与提供运输的铁路交通路线也成为阻隔厂区和城市间的物理界限。

2.功能转化存在着明显的差异性

工业遗产中有大量的工业构筑物、水域、铁路、管廊、烟囱等各类资源，在未来这些工业设施不再适合城市发展。其厂内以运输为主导的道路系统或工业构建转化难度较大。同时，以生产为主导的建筑和设施转化融入到文化和商业空间的再利用中存在着明显的难度，二者之间存在语境不对等。工业遗产因功能不同其内部空间结构和尺度也不同，如用于工业生产的单体大跨型厂房内部空间大，在空间使用时需仔细思考其利用方式；多层常规小厂房及厂区生活建筑的内部空间相对规整不利于灵活布局；用于特殊生产或存储的工业建筑外观独特，如冷却塔、筒仓等，改造时会有较多限制。因此，思考如何实现对不同工业遗产的空间类型与不同商业空间形态的对接转化非常重要。

3.转型再利用面临产权关系的变化

工业遗产是一个城市重要的工业资源，随着城市的发展逐渐退出历史的舞台，如果要想转型利用需要应对复杂的产权关系的变化，给政府管理带来了巨大压力。人口高度集聚的区域其背后隐含的复杂社会关系和多元诉求是面临的重要挑战。众多企业形成了以工厂为中心配套、管理完善的居住生活社区，有较强依附于社区的社会网络关系，很多原住民不支持对社区进行直接改造重建。

4.拆除造成对城市环境的重度污染

从城市发展看，城市因工业而兴，也因工业转型失败而留下大量工业空间，它们占地面积广，建筑与基础设施老旧，产业结构长期不合理，是城市更新的重要对象。拆除重建的更新方式会产生大量建筑垃圾，工业建筑强度高，通过爆破等方式拆除不仅产生建筑垃圾也会造成扬尘等次生建筑垃圾污染；由于先前所从事的工业生产往往使工业空间中存在大量重金属沉积，无法回收利用。2021年3月5日李克强总理在国务院政府工作报告中提出，扎实做好碳达峰、碳中和各项工作，制定2030年前碳排放达峰行动方案，优化产业结构和能源结构。所以，大规模的对工业遗产的拆除势必会造成极强的环境污染，而采用更新利用的方式将大大降低对环境的影响。

（二）工业遗产自身具备的突出优势

1.工业遗产的文化价值具备极强的存续性

工业遗产承载了特定时代的价值特征，见证了城市的发展历史，是城市的珍贵文化印记，其所具有的文化价值是联系工业遗产与当下社会文化的一个重要联络语境。对工业遗产更新与保护，将工业文化与现代文化相结合，能够跨越时间和空间延续其文化价值，工业遗产的典型代表将成为城市独特的文化印记，成为城市文化符号的重要载体，引发市民在历史与现代、老旧与时尚之间的情感共鸣，使其在去功能后依然能够起到延续文脉和场所空间的重要作用。

2.工业遗产的建筑空间具备极强的适用性

工业遗产建筑不同于民用建筑，具有尺度大、开敞通透、外部造型独特的特点，借助其尺度大、结构强的特点能够在内部空间自由分割、灵活布局以满足不同的功能需求，同时，内部空间中的工业构建以及工业材质能够营造特有的工业氛围，有利于改造成艺术馆、文化中心等文化氛围强的商业空间。工业遗产独特的建筑形式在设计师的创意下也能够转变为城市级的地标建筑。美国马里兰州巴尔的摩电厂是一座有着悠久历史的工业遗产建筑，该建筑的标志性的构筑物是四根粗大的、屹立在建筑中的烟筒。对巴尔的摩电厂的改造是将其转化为文化商业空间，将它打造成当地最具代表性的巴诺书店。书店充分利用了建筑开敞的空间，根据商业需求对内部空间进行重新规划，将购书、餐饮、文创产业等多种元素融入其中。同时增加了极具工业感的上下电动扶梯，并将传统的书架形式与工业建筑构件相结合，完整地体现了工业遗产建筑的实用性和再利用性。（图3）

3.工业遗产具备极高的地段区位价值

大型工厂在建立初期考虑到交通运输等问题，往往建立在城市的边缘位置。但是，随着城市边界的不断扩大，原先的厂区已成为城市主要核心区的一部分。城市交通路网的逐渐完善和周边居民数量的增加往往使原先位于郊区的工厂成为城市中价值较高的一块土地。工业遗产作为工业用地随着土地性质转变后其价值发生巨大变化，合理利用城市工业地块能够有效遏制土地资源浪费，实现土地商业价值回归。相对于空间闲置造成资源浪费而言，工业遗产土地性质变更后在环境、交通、功能等方面的提升推动了区域土地溢价，同时工业遗产产业转型为城市就业、城市功能短缺和税收增长提供了新的解决办法。

工业遗产与商业结合后，将打破原有工业厂区封闭的现状，使其与城市建设更好地融合，建立更为合理的交通路网，形成良好的步行环境和休闲公共区域，增添城市活力。工业遗产更新是城市更新的先导触媒，具有多元化的潜力，能衍生出创意、文化、体育、商业、展览、居住等多种可能性，并且能与商业开发形成良好的契合关系，因此更新后的工业遗产能成为吸引人流的地标建筑，使区位的土地价值得到提升。

二、商业开发与文化再造重塑工业遗产生机

（一）商业开发成为工业遗产土地性质转变与空间利用的主要途径

工业遗产的活化更新应从原来单纯以保护为主的封闭性存在方式转换为与商业开发相结合的再利用模式，使其积极地融入到城市建设当中。商业开发的模式遵循了城市更新的理念，更注重工业遗产物质空间、社会结构、文脉延续、产业转型等多方面的有机更新，是工业遗产转型的主要驱动力。一方面，商业开发推动的工业遗产转型能促进城市功能完善。城市稠密建成区域往往会随着历史和城市的发展，出现城市公共开放空间和商业开发不足等问题，使该区域内或相邻的工业遗产处于闲置状态，从而造成一定的资源浪费。通过土地性质转变来对存量工业遗产进行商业开发，既能满足城市和公众的需求，也是促进城市功能完善、提升区域空间品质、重塑工业遗产的重要途径。另一方面，商业开发能够促进工业遗产融入城市大环境。工业遗产建设最初以生产功能为主，其内部空间和外部造型与城市建筑有较大差异，难以融入城市环境。工业遗产的大尺度空间和高强度结构是实现商业空间灵活性的有利条件，将二者结合有助于实现工业遗产的持续更新，而工业遗产独特的建筑造型也有助于打造地标建筑，推动文化城市建设。例如深圳蛇口大成面粉厂转型为文化中心，成为休闲、展览、学术三重功能为一体的现代空间，建筑保留柱帽加无梁的框架结构，强化其空间原有特质，利用空间重组和拆建的方式划分出办公、休闲、学术、商业、展览等空间，并在其中创建独特的参观路线，嫁接小体量新建筑，融入新功能。2017年深港双年展在此举办，其独特的筒仓外形也成为太子湾的新文化地标，同时也是提升城市空间品质、文化活力的重要支点项目。

（二）多元商业模式成为工业遗产转型的主要动力

工业遗产因最初的生产功能不同，其空间尺度和基地选址也不相同，多元商业模式能够根据其特性匹配相应的改造方式，从而推动工业遗产转型。一种是以传统产业活化介入更新原生产职能的模式，以文化创意、居住办公、休闲娱乐等及其衍生的产业促进工业遗产转型。例如2001年比利时政府通过融入传统产业推动温特斯拉采煤中心转型，将其改造为集文化、休闲、娱乐为一体的城市公共文化空间以达到转型的目的。另一种是颠覆传统地缘经济的新产业模式。在互联网作用下工业遗产颠覆了原有的地缘效应，与共享经济相结合，打造共享商业空间。北京特钢厂的老厂房在共享经济的带动下引入共享阅读空间为尘封的老厂房重新注入活力。书店打破了传统的文化业态模式，在普通销售功能基础上新增学术沙龙、文创产品、餐饮等复合功能，颠覆了传统单一静态书店的功能和空间边界。

（三）文化再造成为工业遗产焕发活力的隐性推手

文化再造是促进工业遗产活化的一种重要手段，通过把工业记忆作为文化要素与市民生活和城市发展等方面相融合，以推动工业遗产焕发新的活力。在融合过程中工业遗产活化的核心包括两点，一是挖掘自身文化故事进行重塑，为新产业植入提供文化基础；二是与未来文化发展结合，通过凝练工业符号与流行文化相结合，促进工业文化以新的方式重现。

以历史文化为核心促进工业遗产更新。在城市发展的进程中，工业遗产是城市历史文化的物质载体，将城市历史文化作为核心推动工业遗产向城市发展所需要的方向改造，能够有效延续工业遗产的生命周期，使其继续融入城市发展。格拉斯哥被选入欧洲文化之都，借助季度性文化节日作为该市“创意城市”的文化引擎，大量闲置废弃的建筑被重新赋予新的功能和意义。很多失去原有功能的工业遗产逐渐转换为文化活动中心、住宅和办公建筑。废弃的城市工业空间成为新的城市客厅，以文化为推手的工业遗产改造方式已成为城市更新的主要动力。

以符号文化嫁接为手段促进工业遗产更新。工业遗产闲置后原本的生产和使用功能逐渐消失，其建筑、设备、机械所具有的工业特征符号逐渐凸显。工业遗产更新是文化符号的重构和转译，其建筑、设施、非物质文化等作为历史符号与充满时尚的现代文化相结合能够成为过去、当下、未来三者之间联系的一个重要支点，是延续文脉和和场所空间的必要条件，也是激活工业遗产业态升级的有效途径。

三、工业遗产转型商业开发的更新设计策略

（一）实现产业模式变更，使其融入城市一体化建设进程

从城市空间对工业遗产进行分析，建筑是形成城市的基本单元，其最开始的规划中以生产功能和空间需求为主，空间尺度大、占地面积广是其普遍特征，这导致工业遗产在未来城市的发展当中不符合规整的城市空间秩序。因此，首先需要从城市角度去对其进行矫正，使其在“去功能”后与城市结构较好地融合。一种是小面积的点状更新，针对遗产自身空间特征和城市片区需求植入新功能，从而激发自身优势带动周边活力融入城市发展；一种是对有价值的工业遗产进行梳理整合，通过多点联系使被切割的城市肌理得以链接，完成空间整合，形成更具有活力的公共空间，达到城市肌理修复的目的。还有一种是对现有城市进行梳理，依托城市工业遗产，对城市肌理断裂区域进行补白，这种方法兼顾前两者的特征，是对工业遗产先进行针对性激活，再通过链接串联各公共空间，实现由点到线，由线到面，使工业遗产融入城市一体化建设当中。例如德国汉堡港口新城，将汉堡码头原有仓库改造为易北爱乐厅，在保留原结构的基础上，上层增加新建部分运用现代玻璃幕墙技术模拟海浪的形状，在突显航海之都特色的同时也体现出现代材料与古典相结合的美感。爱乐厅不仅是为港口新城增添的一处娱乐活动场所，也与过海社区、国际海事博物馆三处共同实现多点针灸，为整个片区带来持续活力。（图4、图5） 

（二）实现工业遗产建筑与场域空间的再利用

1.由封闭空间转向城市公共共享空间

随着城市边界的不断扩张，原先位于郊区的工业厂区逐渐纳入城市范围，但厂区的围墙、运输路线等依然是阻碍工业遗产与城市相融合的物理界线。生产需求导向下建立的工业厂区和消费需求导向下的城市布局呈现出两种不同的空间状态，在城市更新的过程中，工业遗产改变固有封闭的物理空间从而获得开放性，意味着其需要在城市交通、城市空间结构、城市功能三个维度上都充分融入城市系统，成为城市的一部分。首先，交通是空间开放的生命线。当项目位于交通便利的区域，要利用交通优势在高流量的人群中吸引和整合人流，实现持续活力；而项目位于郊区，如北京首钢园区，因其位置偏远，所以在更新的过程要考虑架构交通网络去连接城区，引入城区人流为自身发展输入活力。其次，在城市空间结构维度上，工业遗产从封闭到开放需要化解掉原来的工业斑块，转换为若干更具有活力的小尺度城市体块，成为适合市民生活的布局形式，使之从物理空间上破除边界融入城市空间。最后，工业遗产消除城市割裂还要从城市功能维度上为工业空间植入新的功能，满足市民多元化功能需求，使其在功能上与城市重新融合。

2.由为生产再造服务转向为商业服务

工业遗产更新也是服务对象更新，是从服务于生产再造转变为服务于商业，以商业开发带动城市存量工业遗产更新，长效发挥工业遗产建筑与场域空间的再利用。在二者结合更新时，一方面要将工业遗产文化渗透在商业开发中，创设具有人文氛围的城市新空间，让工业遗产改造更具城市品位与文化特性，从而有效营造高质量场域空间。另一方面，在商业开发与工业文化结合的基础上借助互联网强大的媒体效应持续引流，使工业遗产成为城市文化互动、传播、再生的新媒介，增强城市影响力。同时，工业遗产空间与商业结合，利用“房中建房”在空间中设计出大量具有文化氛围的胡同或庭院，以符合当下布景式的空间体验模式，满足新经济、新文化需求，再利用互联网对地缘效应的强大改变能力，让处于边缘地段的工业遗产凭借移动客户端点到点的空间体验迅速走红，符合现代年轻人的消费需求。如常州棉仓生活馆项目位于郊区的厂房改造，设计师保留原有结构采用“房中房”的改造方法，在内部新建两座不同的建筑来划分场地功能，新建空间一座用来展示工厂的商品，一座用来提供餐饮服务，两个场所之间留有的带状灰空间可供休闲娱乐。普通空间通过设计产生富有仪式感的建筑形式和氛围，借助互联网摆脱地缘效应吸引人们专程前来进行一站式消费，成为互联网上的宠儿，反转了传统商业空间的价值定位，实现遗产建筑与场域空间的再利用。（图6、图7）

3.由单一生产功能转向多项文化审美要求

工业遗产的更新是历史与现代融合的过程，文化作为更新的催化剂与驱动力能够促进人与建筑的情感共鸣及空间的文化创新，满足多项文化审美需求，推动工业遗产活力再生，实现工业遗产建筑与场域空间再利用。利用商业开发为工业遗产所代表的旧时代的工业文化与当今的时尚审美搭接桥梁，赋予其新的时尚属性，从而符合大众审美。在商业空间中，工业建筑和商业分别代表着两个时代截然不同的审美——机械美与商品美、粗犷与细腻、历史与现代、老旧与时尚，观众的视线在两者对比之间跳跃，产生强烈的视觉美感。同时，城市工业遗产是城市文化互动、传播、再生的新媒介，将工业遗产场域凝练为城市特色文化符号，与现代文化审美相结合，以文化创意的形式打造建筑IP形象，借用新媒体传播推动工业遗产文化符号转化为线下网红地标，打造城市文化新形象。

上海1862老船厂利用废弃建筑材料营造出新旧共生的融合感。老旧的蒸汽管道被改造成空调送风管，新建的电梯采用了氧化铁材料，用岁月的沧桑感包裹着每个细节。废弃拆除的旧钢管、钢片，改造成各种有趣的标示标牌，散落在空间中引起无限回忆。在材质上，设计师保留生锈的管道、风化的混凝土来复苏历史与岁月的记忆，并创造出多面“悬挂砖墙”以化解新旧质感的冲突。老船厂通过设计手法、材料运用、功能植入等方法打造全新的商业空间，由单一生产功能转向符合多项文化审美需求，华丽蜕变成上海市城市文化新地标（图8、图9）。同样还有高雄的台铝前身是能够支撑整个台湾重工业建造原料的铝业基地，后由MLD开发为生活商场。保留原建筑结构、厂区老树、锅炉烟囱等厂房特色，加入现代新生活空间。台铝融合了过去的精神文化与现代文化，从重工业空间到台北娱乐休闲地标，MLD台铝实现从单一功能向多项文化审美需求的转变，成为高雄亚洲新湾区最新亮点。

四、结语

在城市更新的助推下，城市发展模式已经从扩张式增长转向内生式发展，存量工业遗产的转化利用是城市发展面对的新问题。多元的商业模式为工业遗产转型提供优化路径，将工业遗产的建筑形态、文化符号等要素结合商业模式进行新功能的植入，将工业遗产的空间功能和审美形象与商业发展联系起来，使其积极融入城市建设中。工业遗产向商业开发转型设计策略的研究为城市发展提供了新的方向，是工业遗产价值实现和改造模式创新的新路径。

 

2021年度天津市教育科学规划课题“天津高职院校美育与美丽乡村建设耦合研究” 课题编号：HLE210330

 

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