建筑形态可以被模仿，内容产品也可以被复制，在商业街区日趋同质化的今天，人们对于“逛街”的追求，已不再局限于传统的吃喝玩乐。历史文化街区是连接传统与现代、融合文化与商业的独特存在，如果说文化是一个街区有别于其他城市街区的主要因子，那么商业就是这种文化氛围的构成和外延，而并非简单的附属品。北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子等知名历史文化街区，是如何布局商业版图的？

一、成都宽窄巷子：再现老成都的生活韵味

宽窄巷子位于成都市中心区，核心保护区占地面积108亩，建筑面积44000㎡。街区由成都文旅集团具体实施保护整治工作，修复工程历时4年，总投入5.8亿元，全部改造成保留原有街巷肌理的45个完整院落式建筑，并于2008年6月对公众开放。

1. 成都宽窄巷子商业分析

宽窄巷子的总体定位是：最具典范性的成都历史文化商业步行街区、中国首个院落式情景消费体验区、成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心。为突出项目“时尚生活街区”和“体验街区”的定位，宽巷子被定位为“闲生活”，窄巷子则定位为“慢生活”，井巷子定位为“新生活”，既便于吸引各种业态的进驻，又使得整个项目层次分明；既保留了老成都的文化内涵，又融入了西方文化，在实现中西合壁的同时为老巷子赋予了新内涵。引进外资、或国外著名品牌占到了整个招商项目的10%，其中有法国西餐厅、星巴克咖啡，还有法国皇室巧克力品牌黛宝嘉莱在窄巷子开出中国区第一个沙龙概念店，此外，香港著名室内设计师高文安将他的健身中心“MY GYM”、咖啡馆“MY coffee”也开在窄巷子。

2. 宽窄巷子商业运营

政府主动调节和整合文化旅游资源是推进文化旅游业发展的重要途径，市场运作则是推动文化旅游业发展的根本动力，宽窄巷子的运营模式采取“三位一体”的方式，概括来说就是政府经营环境、企业经营市场和民众经营文化。成都文化旅游发展集团全面负责宽窄巷子项目的投资、招商、运营和管理。文旅集团为做好宽窄巷子这一历史文化保护区重建工作，组建了成都文旅资产运营管理有限责任公司，全面负责保护区的商业定位、招商规划和市场营销，并为商家提供安保、保洁等服务。同时，青羊区政府成立了由分管副区长任组长、各职能部门参与的“宽窄巷子历史文化保护区管理委员会”，由街道与资产公司负责人组成管委会办公室，负责日常事务管理。管委会制定了《宽窄巷子历史文化保护区管理办法》，对历史文化片区的保护与布局，市容秩序与环境卫生、公共秩序与交通安全日常管理，公共设施和商业经营日常监督管理，行政执法部门集中执法、便捷服务等方面作了具体规定，实现综合管理规范化、制度化。

二、北京南锣鼓巷：从历史走向现在

南锣鼓巷形成于元代北京建都之初，全长786米，位于北京旧城中轴线北段东侧。1993年，南锣鼓巷被划入北京市第一批25片历史文化保护区范围。南锣鼓巷是北京最古老的街区之一，也是我国唯一完整保存着元代胡同院落肌理、规模最大、品级最高、资源最丰富的棋盘式传统民居区。

审视南锣鼓巷商业业态演变，最直接的概括就是：从“创意空间”到“旅游景点”。上世纪90年代以来，在南锣鼓巷周边艺术机构的带动下，这里逐渐成为孕育艺术创意者的摇篮。随着南锣鼓巷知名度越来越高，到访游客也急剧增加，南锣鼓巷成为不折不扣的“旅游景点”。这一转变反映在商业业态方面：一是商业业态数量迅速扩张，在不到10年的时间内增长了将近6倍，关联业态、配套业态一直保持高速增长态势，但主导业态、社区业态却出现退化现象；二是业态类型有所丰富，在早期的以酒吧、咖啡店、特色餐馆为主的业态基础上，新增工艺品店、创意工作室、服装服饰、饮品小吃、音像书刊等多种业态类型。

主导业态数量呈波动式变化，主要服务对象发生转变。酒吧、咖啡店的数量从2005年的13家猛增到2009年的31家，但由于经营不善关店或者搬迁至周边胡同，2013年已经回落到19家。从所占比例来看，这类业态近十年来持续下降，已经从原来的35.1%，下降到目前的8.6%。同步改变的还有酒吧、咖啡店的服务对象，已经不局限于周边的中央戏剧学院和国家话剧院等群体特定客户，而是转向来自了国内外的到访游客和青年群体。

关联业态增长迅猛，工艺品店、服装服饰店比例大，出现“一品多店”现象。关联业态变化最大，从零迅速增加到目前的120家。与其他业态相比，关联业态所占比例也最大，达54.5%。关联业态中，以工艺品店、服装服饰店为主，比例分别占到28.6%、21.4%。2006年以后，随着游客急剧增多，在政府的直接引导下，通过《交道口街道社区发展规划（2006～2020年）》《南锣鼓巷保护与发展规划（2006～2020年）》，以及“南锣鼓巷商业业态调整专项资金”等措施和方式，促使类似 “铁皮猴子”“布衣谷”“金粉世家”等创意品小店聚集，使得南锣鼓巷从一个传统的居民区变成更具文化气息的街区。值得注意的是，近年来部分业主在原有店铺基础上增开“分店”已经成为一种较为普遍的现象，比如“丹宁海”“石宝斋”“一朵一果”等品牌在此都有数家店铺。

自2016年以来，南锣鼓巷进行商业业态升级和腾退，关闭28家无证无照商铺，清理“一照多店”，由目前的92家合并为39家，转型10类低端小吃业态。这样做的目的是提升现有的经营层次和管理水平，让游客更多体验皇城胡同文化、老北京生活。

南锣鼓巷作为被“美国时代”周刊曾推荐的亚洲必去的25处旅游风景体验地之一，不仅对中外游客有着极大的吸引力，同时涌来了众多知名商家。随着南锣鼓巷知名度的提高，居商矛盾也开始凸显。为此，南锣鼓巷所在的交道口街道工委应用“公众参与社区管理”模式，召开“社区茶馆对话会”，让利益相关方聚在一起充分表达自己的想法，推动多方对话和协调。

三、哈尔滨中央大街：城市异域风景线

哈尔滨中央大街全长1450米，宽21.34米，以其独特的欧式建筑，鳞次栉比的精品商厦，花团锦簇的休闲小区以及异彩纷呈的文化生活，成为哈尔滨市一道亮丽的风景线。

1. 哈尔滨中央大街商业分析

哈尔滨中央大街街区改造后定位为哈尔滨城市风光展示区，属于综合类商业中心，其业态包括了生活服务类、餐饮类、休闲娱乐类、专业市场类的所有业态，是一道集休闲、娱乐、旅游、购物为一体的城市新风景。

目前，中央大街有辅街25条，在这些辅街上有700余家店铺，加上中央大街两侧的店铺，总共900家左右的店铺中，主要有九类店。一是餐饮业，其中仅肯德基和麦当劳就达5家，还有西餐，华梅、波特曼、东方莫斯科等多家正宗西餐厅；二是婚纱摄影，维纳斯、雪中彩影等十多家；三是皮草业，东北虎、江南等皮草专业店及商场皮草专柜；四是宾馆酒店业，拥有马迭尔宾馆、金谷大厦、凯莱酒店等大型酒店，其辅街上有很多中小型饭店；五是医药，以宝丰和康泰两家为主；六是金店珠宝业，多家品牌的钻石珠宝店遍布大街两侧；七是品牌专卖店，众多知名品牌的服装店、鞋店；八是银行业，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、光大银行、招商银行、交通银行等几乎哈市所有的银行在中央大街都有营业点；九是美容业，中央大街的各条辅街上都有美容美发店的存在。

2. “中央大街”：文化旅游和商业开发并举

依托中央大街两侧原有的马迭尔宾馆、教育书店、道里秋林•里道斯商店、华梅西餐厅等知名历史建筑，在保留原有建筑风格的基础上，新建、改建了部分与街道原有历史建筑整体风格较相似的新建筑，扩宽了原有面包石制马路，新建了基础设施。由于准备充分，设计合理，改造后的中央大街体现了西方建筑艺术的精华，使得整条街道宛如一条建筑艺术长廊，观赏性极强，构成了亚洲最大最长的商业步行街。

政府着力将中央大街打造为集休闲、娱乐、旅游、购物为一体的城市新风景。具体做法是：遵循文化旅游和商业开发并举的思路。视中央大街两侧建筑既是“历史文化景点”，又是“现实的商业机构”。一方面强化历史建筑的文化、旅游观光功能，另一方面继续发挥其原有的商业价值。双管齐下，重现了中央大街作为“哈尔滨第一街”的辉煌。

四、结语

南锣鼓巷的传统北京建筑和人文风貌吸引了各地游客，商家看到了更多服务的可能性，这就形成了一个商业生态圈。单纯的街巷、胡同参观不花钱，但街区的文化氛围已经决定了其商业环境的特殊性，商业也维持、或冲击、或重塑这种特殊性。从入驻商业也可以发现一些特点，例如具有大量客流的街区吸引了国际品牌的进驻。例如星巴克在前门、南锣鼓巷、宽窄巷子等都有店铺，结合街区建筑装饰店铺。这些品牌需要的“可见”“可达”“可用”因为街区的发展得以实现。

然而有关历史文化街区商业比重的讨论仍在继续，未有定论，很多街区也已经开始了对“低端”餐饮业态的清退工作，哪些服务才是满足街区居民、 游客甚至工作群体需求，又能反哺文化氛围的商业，还需观察。

原创：李晓飞 

文章来源：言之有范微信公众号

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