艺术与设计 - 江西柴集巷，小城镇的历史地段可以怎么改？

困境与破题

我国小城镇量大面广，其历史地段虽然与有着严格保护要求的历史街区不同，但空间肌理自然有机，反映了一定的历史与地方特色，且多以自建房的形态存在。现实中，这类地段普遍面临复杂的更新困境：存在公共空间缺乏、产权细碎零散、建筑严重老化、违建现象普遍、安全隐患突出等问题，街区物理空间衰败导致社会生态系统面临断裂，逐步陷入 “空心化” 与 “老龄化” 的状态而丧失活力；但受土地整合困难、资源禀赋有限、财政支撑乏力和市场动力不足等多重约束，既有地产模式和文旅模式均难以适用。

柴集巷是这类典型而普通的老街区，自民国起逐步形成有机生长的街巷肌理。核心区 3.36 公顷土地上聚集了 312 户自建房，多为低层小面宽大进深的砖木结构狭长排屋。2021 年起，规划基于更大范围的城市设计研究，系统梳理片区整体关系，将柴集巷定位为 “日常主导文旅为辅的生活性传统街区”，采用政府主导基础设施更新、点状提升公共节点，带动居民自建房原拆原建、自主更新的更新路径。

系统性规划

政府出台政策给予自主更新合法性，通过增容和提质的方式激发 D 类危房产权人原拆原建；同时设定公共性、安全性和风貌管控底线。城市设计在延续街巷肌理、最小化拆迁的原则基础上进行了系统性优化。

规划前后总图对比 © 同济大学建筑设计研究院 + 道辰建筑

增强可达性 —— 梳理街巷格局，新开城市支路，打通断头巷道，局部拓宽支巷宽度。

强化公共性 —— 坚持公共空间不可侵占的底线，利用原有废弃工坊、菜地释放公共空间，因地制宜塑造多个节点：临主街分设入口广场，在街心转角收储二层木构危房作为展示中心，街区腹地设邻里中心，新增社区客厅、柴集驿站等。通过“疏”（疏导建筑密度）、“拓”（拓宽建筑间距）、“拆”（拆除过密节点）、“腾”（腾换碎片空间）的方式优化内部格局、化解消极空间。

自建房规划 —— 以居民原有产权边界为基础，保持原面宽不变，通过不同程度退缩进深形成二层带阁楼的更新模型，以容量弹性化增加等方式激活居民主体意识。针对少量面宽过窄的住户，允许相邻几户以市场化协商方式整合产权改善舒适性；并以“排”为更新单元逐批推进，利于整体控制提高效率。

自建房规划优化策略 © 同济大学建筑设计研究院 + 道辰建筑

公共性重建

柴集巷公共空间的重塑是恢复街区活力的突破口，采用了 “轻介入、在地性、多样性” 三个原则。

轻介入 —— 几个公共点位采用微更新策略修整提升公共空间，景观类设施体量都不大。局部钢结构的运用表达了当代建造的逻辑，轻薄感与周边建筑产生反差，相得益彰。北广场利用现状多层住宅山墙绘制文化墙绘，以最轻的干预加强文化氛围。

公共点位 © 同济大学建筑设计研究院 + 道辰建筑

在地性 —— 选用红砂岩等本土材料、水磨石等低技工艺进行建造，增强了新建设施的在地归属感。利用拆除旧房的砖瓦作为景观石笼墙填充材料，不仅消解大量建筑垃圾，降低建材外运成本，也使新旧肌理自然过渡。展示中心采用“落架重修”的方式修缮木结构，延续当地传统工匠技艺。

多样性 —— 针对不同点位的特征，设计了多个差异化的公共活动载体：北广场的钢敞廊、文化墙绘，当地书法家题词的红石牌坊，展示中心的木结构，西广场的沿街商业设施，邻里中心的红石广场和“甜甜圈”等，共同营造了丰富的“烟火气”空间网络。

自建房设计与建造

自建房更新不同于地产开发模式，居民既是出资方又是使用者，决定了居民将深度参更新的全周期，这是政府、居民、设计、社区多方对话、不断博弈与相互妥协的过程。最终设计对外部边界、高度与立面风貌进行管控，居民对内部户型具有高度自主权。

综合居民意愿、实用性、经济性等因素，采用当下成熟建造技术，而非原有的砖木方式。延续现有檐廊灰空间界面的模式，作为街巷公共与户内私密空间的过渡；坡屋顶沿用当地阁楼做法，起到堆放杂物、保温隔热的效果；采用比天井更经济实用的天窗方式应对大进深的采光通风；在风貌管控上，提供多样化立面清单供居民选择，避免大规模重建带来的单调性。由此形成基于传统民居的新范式，并通过首批 7 户示范推广，让居民亲身感受建成效果。

施工采用 “C2C” 模式：在政府协调、整体规划及示范房的基础上，让居民与施工方直接对接，减少中间环节和管理成本。1050 元/㎡的建安成本充分体现了这一模式的性价比优势。

结语

从 “忧居” 到 “宜居”，街区覆盖率由 0.62 降为 0.51，绿化率相应增加。居民从被动观望到主动参与，感受到房产增值红利。街区还举办百家宴、社区义诊等公共活动，社交空间大大拓展，居民满意度大幅提升。而更关键的是社会生态的重塑 —— 邻里关系日益融洽，外迁住户陆续回流，年轻人也纷至沓来，街巷正逐步恢复烟火气。

柴集巷实验作为国内首个自建房为主的原拆原建、自主更新街区，其独特性在于直面数以千计的普通小城镇传统街区的真实困境，通过政府引导，激发产权人内生动力，探索 “小投入、大改观” 的渐进式更新路径，在物质空间改善与社会生态修复之间找到平衡点，实现多方共赢。正是在这个意义上，柴集巷实验成为中国普通小城镇历史地段更新的重要样本。

建筑｜柴集巷街区更新 / 同济大学建筑设计研究院 + 道辰建筑

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